Bratislavský kancelársky trh zostáva stabilný. Kvalita priestorov však rozhoduje čoraz viac

Za stabilnými číslami sa však čoraz výraznejšie prejavuje rozdiel medzi priemernými kancelárskymi budovami a kvalitnými, moderne vybavenými a environmentálne certifikovanými projektmi.

Obmedzená výstavba, nedostatok prvotriednych priestorov v najžiadanejších lokalitách a rastúce požiadavky nájomcov vytvárajú trh, na ktorom už nerozhoduje iba výška nájomného. Čoraz väčšiu úlohu zohráva kvalita budovy, jej lokalita, prevádzková efektívnosť a schopnosť vlastníka reagovať na potreby nájomcov.

Bratislava disponuje 1,75 milióna m² kancelárií

Celková moderná kancelárska plocha v Bratislave dosiahla na konci druhého štvrťroka približne 1,75 milióna m².

Z celkového objemu tvorili kancelárie najvyššieho štandardu A+ približne 22 %, budovy triedy A predstavovali 38 % a zostávajúcich 40 % pripadalo na kancelárske budovy triedy B.

Najväčšia koncentrácia kancelárskych priestorov sa naďalej nachádza v centrálnej biznisovej zóne CBD, na ktorú pripadá 36 % celkového trhu. Nasledujú lokality Outer City s 20-percentným podielom, City Centre s 19 %, Inner City so 16 % a Southbank s 9 % celkovej kancelárskej plochy.

Rozloženie kancelárskeho stocku zároveň ukazuje, že význam jednotlivých lokalít nemožno posudzovať iba podľa ich veľkosti. Rozhodujúca je kombinácia dopravnej dostupnosti, občianskej vybavenosti, kvality budov a množstva reálne dostupných priestorov.

Nájomná aktivita dosiahla takmer 53 000 m²

Celkový hrubý dopyt, teda take-up, dosiahol v druhom štvrťroku 2026 približne 52 900 m².

Najväčšiu časť aktivity tvorili renegociácie existujúcich nájomných zmlúv, ktoré predstavovali 53 % celkového objemu. Nové nájmy dosiahli 38 %, expanzie existujúcich nájomcov 5 % a predprenájmy zvyšné 4 %.

V absolútnych číslach išlo približne o:

• 28 136 m² renegociácií,
• 20 179 m² nových nájmov,
• 2 709 m² expanzií,
• 1 907 m² predprenájmov.

Vysoký podiel renegociácií potvrdzuje, že spoločnosti pristupujú k svojim realitným rozhodnutiam pragmaticky. Pokiaľ im súčasná budova poskytuje vyhovujúcu kvalitu, lokalitu a flexibilitu, často uprednostnia pokračovanie nájmu pred relokáciou.

To však neznamená, že nájomcovia prestali porovnávať trh. Práve naopak. Renegociácia je čoraz častejšie výsledkom dôkladného preverenia alternatív, porovnania celkových nákladov a vyhodnotenia kvality pracovného prostredia.

Väčšina transakcií smerovala do kvalitnejších budov

Približne 63 % všetkých nájomných transakcií sa uskutočnilo v kancelárskych budovách triedy A a A+. Zostávajúcich približne 37 % pripadlo na objekty triedy B.

Tieto výsledky potvrdzujú pokračujúci záujem o kvalitnejšie kancelárske priestory. Nájomcovia dnes pri výbere sídla hodnotia nielen samotné nájomné, ale aj energetickú efektívnosť, technický štandard, kvalitu vnútorného prostredia, dostupnosť služieb či schopnosť budovy podporiť návrat zamestnancov do kancelárií.

Z hľadiska sektorov boli v druhom štvrťroku najaktívnejšie spoločnosti z oblasti výroby, stavebníctva a logistiky, ktoré vytvorili približne 23 % celkového dopytu. Nasledoval finančný sektor s podielom približne 20 %, profesionálne služby s 15 % a technologické spoločnosti so 14 %.

Medzi najväčšie transakcie kvartálu patrili renegociácie v budovách Štúrova 4, Pribinova 19 a Twin City C. Významné nové nájmy sa uskutočnili aj v projektoch Twin City A, Central V a Tower 5.

Neobsadenosť zostala stabilná, medzi budovami sú však výrazné rozdiely

Celková miera neobsadenosti dosiahla 13,42 %, čo predstavovalo približne 235 500 m² fyzicky voľných kancelárskych priestorov.

Medzikvartálne zostala neobsadenosť približne stabilná, medziročne však klesla o 0,99 percentuálneho bodu. K tomuto vývoju prispela najmä veľmi obmedzená nová ponuka.

Rozdiely medzi jednotlivými submarketmi zostávajú výrazné. Najnižšiu neobsadenosť vykázala lokalita Southbank na úrovni 7,06 %, nasledovaná City Centre s 8,88 % a Inner City s 12 %. V CBD dosiahla neobsadenosť 15,55 % a v širšej zóne Outer City 17,69 %.

Významné rozdiely vidieť aj medzi jednotlivými triedami budov. Kancelárie najvyššej kategórie A+ zaznamenali neobsadenosť iba 8,86 %, zatiaľ čo v triede A dosiahla 16,72 % a v triede B približne 12,79 %.

Samotná trieda budovy preto nemusí automaticky určovať jej úspešnosť. Rozhodujúci je celkový produkt – lokalita, technický stav, prevádzkové náklady, kvalita správy, flexibilita priestorov a obchodná stratégia vlastníka.

Prémiové nájomné vzrástlo na 22 eur

Prémiové nájomné sa v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom zvýšilo na 22 eur za m² mesačne.

Bratislava tak pokračuje v raste, ktorý sa výraznejšie začal prejavovať od roku 2022. Za rastom stoja vyššie stavebné, technologické a personálne náklady, ale aj obmedzená dostupnosť kancelárií najvyššieho štandardu v prémiových lokalitách.

Bratislava Research Forum zároveň očakáva ďalší rast prémiového nájomného do konca roka. Hlavnými dôvodmi sú nedostatok priestorov triedy A+ v najžiadanejších lokalitách a nízky objem kancelárskych projektov vo výstavbe.

Pre nájomcov to znamená, že odkladanie rozhodnutia nemusí viesť k výhodnejším podmienkam. Pri väčších požiadavkách alebo presne definovanom štandarde bude čoraz dôležitejšie začať proces výberu a rokovaní s dostatočným predstihom.

V druhom štvrťroku nepribudla žiadna nová kancelárska budova

Počas druhého štvrťroka 2026 nebola v Bratislave dokončená žiadna nová kancelárska budova.

V treťom štvrťroku sa očakáva dokončenie dvoch projektov – Dunaj s približne 8 000 m² a Ganz House s približne 9 400 m² kancelárskej plochy. Spolu by tak malo na trh pribudnúť približne 17 400 m².

Ani tento objem však zásadne nezmení situáciu na trhu. Nová výstavba zostáva v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi limitovaná a ponuka kvalitných kancelárií sa bude rozširovať iba postupne.

Obmedzený development pipeline môže podporovať ďalší rast nájomného v prémiových lokalitách a zároveň zvyšovať hodnotu kvalitných existujúcich aktív. Vlastníci starších alebo menej konkurencieschopných budov však budú musieť investovať do modernizácie, energetickej efektívnosti a aktívnejšej práce s nájomcami.

ESG certifikácia pokrýva približne 41 % trhu

Bratislava eviduje 39 kancelárskych budov s platnou environmentálnou alebo prevádzkovou certifikáciou BREEAM alebo LEED. Certifikované priestory predstavujú približne 712 670 m², teda 41 % celkového kancelárskeho trhu.

Z certifikovaných budov využíva 54 % systém BREEAM a 46 % certifikáciu LEED. Najvyšší stupeň LEED Platinum dosiahli Digital Park I+II+III a Einpark Offices. Einpark Offices je zároveň jedinou budovou v Bratislave s certifikáciou LEED Zero Carbon.

Počas druhého štvrťroka získala budova Pribinova 40 hodnotenie BREEAM Outstanding.

Pri porovnávaní s predchádzajúcimi obdobiami je však potrebné zohľadniť zmenu metodiky. Za zelené sú aktuálne považované iba budovy s platnou prevádzkovou certifikáciou, ktorá reflektuje ich reálnu prevádzku. Staršie certifikácie viazané výhradne na výstavbu už do tejto kategórie nie sú automaticky zaradené.

Ďalších približne 200 000 m² kancelárskych priestorov momentálne prechádza certifikačným procesom. V prípade úspešného dokončenia sa tak môže objem ESG certifikovaných kancelárií v Bratislave ďalej výrazne zvýšiť.

Bratislavský kancelársky trh sa stáva selektívnejším

Druhý štvrťrok potvrdil, že bratislavský kancelársky trh nie je trhom bez dopytu. Je však čoraz selektívnejší.

Nájomcovia zostávajú aktívni, no svoje rozhodnutia prijímajú dôkladnejšie. Vyhodnocujú celkové náklady, kvalitu pracovného prostredia, flexibilitu priestorov, energetickú efektívnosť aj schopnosť budovy podporovať ich firemnú kultúru a potreby zamestnancov.

Pre vlastníkov kvalitných, efektívnych a dobre spravovaných aktív vytvára obmedzená nová ponuka priestor na stabilizáciu obsadenosti a ďalší rast hodnoty. Samotná dobrá lokalita alebo označenie budovy ako trieda A však už nemusia stačiť.

Úspešné budovy budú musieť spájať kvalitný produkt s profesionálnym property managementom, aktívnou komunikáciou s nájomcami a jasne nastavenou leasingovou stratégiou.

Pre nájomcov bude zase čoraz dôležitejšie pripravovať realitné rozhodnutia vopred. Najmä pri väčších výmerách alebo vyšších nárokoch na kvalitu môže byť výber vhodných alternatív v najžiadanejších lokalitách postupne obmedzenejší.

Bratislavský kancelársky trh tak vstupuje do druhej polovice roka 2026 so stabilnými fundamentmi, ale aj s jasným odkazom: o úspechu bude čoraz viac rozhodovať kvalita, efektívnosť a schopnosť reagovať na meniace sa potreby nájomcov.

Zdroj: Bratislava Research Forum